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當年輕人為自己的財務開始負責時,要買房子或租房子是首當面對的衝擊。選對了,為你賺進千萬;選錯了,也是賠上千萬的代價。除了金錢可以計算的差異外,還有很多數字無法計算的考量。例如: 買房不必擔心房租調漲、強迫儲蓄、可以節稅等。同樣的,租房子讓你省下房屋維修等無法預知的成本。紐約時報記者做了以下幾點分析,供大家參考。
假設你住在都市裡,而且在可預期未來會在這裡住很久、假設你現在工作的薪水在未來十年不會調漲很多—–那你買房子會比租房子划算。我們無法預估未來的房價,不過可以確定的是房租有時在特定地區會攀升很快,紐約、舊金山、洛杉磯就發生相同情況。因此,在這些地方租房子就要負擔房租不斷攀升的風險。

還有很多人會想:[ 如果我現在不買房子,將來我就更買不起房子了。] 可以考慮下列變因: 你會在這地區常久居住嗎? 這地區有很多新建案嗎? 若容得下很多新房子建案的地區,房租就不會一下漲很快。
強迫儲蓄

有人會說租房就像把錢付諸流水,但是也可以說買房時貸款利息及付稅金也像是在把錢撒出去。

較少的貸款等於較多的儲蓄。假設房價會穩定上升,在當舖借錢三十歲買房,且要繳三十年房貸的人,會在屆臨退休時把錢還清。他們可以在退休之齡租房子,或賣房子,然後住在較便宜的地方,不過報酬是大筆的存款。

理論上,租房子也可以有相同策略,省下買房的錢拿去銀行存或是進行投資。但是人的天性是想花錢而非存錢。因此買房的人因為貸款壓力,會讓人較想儲蓄,而少面臨花錢的誘惑。

買房的租稅優惠

假設你有一大筆錢,在考慮是要拿錢去買房,或是租房然後把其它錢投資在股票債券時,第一眼看來租房似乎比較合理,因為股票市場的投資報酬率比不動產還要高。

但是稅務上,似乎比較優惠買當舖借錢房這一方。因為投資在金融資產上,你還是要對投資所得(例如公司債權的利息、股票紅利、或是資本利得)付稅金。但是買房的實際好處是可以享受住房、而且不需付稅金。這就是經濟學家說的[估算租金] (imputed rent)。

浮動的養房成本

租房跟買房都需要為維持房屋狀態花錢,但是花錢方向跟心態截然不同。租房時,房屋的修繕費用最終負責人是房東。也因此,買房需要負擔的房屋維修責任越重越難預測。也因此有人花光存款買了一間房,幾個月後卻發現還要花鉅額處理房屋的修繕。

上述這些考量雖然不比其他可以計算的成本(例如貸款或房租)來得有決定性,不過當沒有時間壓力時,這些非金錢可計算的考量還是值得人參考

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年收入越高,房貸借款利率就會比較低嗎?根據聯徵中心大數據平台「購置住宅貸款」統計資訊,去年第一季到第四季,每季房貸平均借款利率最低者,幾乎都是年收入三百萬元以上族群,但也經常出現高所得的房貸利率竟然跟低所得者「一樣高」。
圖/聯合報提供
分享聯徵中心去年起將一百多萬筆購置住宅貸款資料全數上線,開放社會大眾參考。聯徵中心總經理張國銘說,聯徵中心的房貸統計資訊,原先以「建物類別、縣市別、屋齡、申辦者性別、年齡」等指標區分,但為提供各界更多元參考面向,今年起新增辦房貸者的「年收入及學歷」兩項統計。
以年收入來看,去年第一季到第四季,能借到「最低」房貸當舖借錢利率的,多是年收入達三百萬元當舖借錢以上族群,似乎驗證高所得者可獲較優惠貸款利率。

但值得注意的是,去年第一季,年收入達三百四十萬元者,卻跟年收入不到廿萬元低所得者,平均借款利率都是百分之二點一三,借款利率高居所有收入族群之冠。別以為銀行不再「大小眼」,但專家表示,銀行計算放貸風險,必有考量原因。

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨說,年收當舖借錢入越高,房貸利率越低「不是絕對」,主因銀行除評估年收入之外,還會看借款人收入的「穩定度」;像有些偏重業務性質的工作,如保險業務員、車商、房仲等,可能今年賺三百萬元,明年收入卻只有一百萬元,對銀行來說,這還不如每年都有一百萬元收入的借款人。

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